売却の流れ(nagare) - 株式会社東海不動産

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住所

〒410-0312
静岡県沼津市原118番地

電話番号

phone 055-968-6336

受付時間　8:00~17:30
（日・祝日定休）

上記以外のお問い合わせも承れる場合がございます。お気軽にご相談ください。

FAX

055-968-6337

E-mail

tokai-fudousan@ca.thn.ne.jp

仲介と買取の、一般的な不動産売却の流れをご説明いたします。

仲介での売却の流れ

Step.1
売却相談
査定依頼
Step.2
査定価格
提示
Step.3
価格決定
打ち合わせ
Step.4
媒介契約書
締結
Step.5
販売活動
Step.6
契約条件等
交渉
Step.7
売買契約
締結
Step.8
引渡し準備
Step.9
残金決済
引渡し

Step.1

売却相談

不動産の売却は、お客様のご事情やスケジュールなどによって、最適な方法が変わります。
お客様それぞれのご事情やご要望に合わせて、最適な売却方法をご提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
相談は無料ですので、疑問点やお悩みなど、どんな些細なことでも納得いくまでご相談ください。

売却相談（無料）へ

査定依頼

不動産売却の第一歩は、お客様の不動産が実際にはいくら位で売れるのかを調べる、価格査定から始まります。
売却金額の目安を知ることで、次の計画をより具体的に考えることが出来ますので、売却を決めている方はもちろん、売却を考え始めたばかりの方も、お気軽に無料査定をご利用ください。

check_box 具体的には・・・

査定には、机上査定と現地査定（外観査定・内覧査定）があります。
査定価格の算出方法は、査定方法によって多少異なりますが、一般的には、現地調査・法務局調査・役所調査などを行った上で、市場動向や周辺の取引事例・売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出します。

仲介査定依頼（無料）へ

Step.2

査定価格提示

査定ご依頼後、基本的には5営業日以内で「査定報告書」を作成し、査定価格を提示させていただきます（物件によっては、5営業日以上のお時間をいただく場合もありますので、ご了承ください）。
価格提示とともに、査定価格の根拠や調査結果についても詳しくご説明いたします。
なお、机上査定の場合で、お電話やメールでのご回答であれば、最短で数時間での価格提示も可能です。

Step.3

価格決定打ち合わせ

査定価格をもとに、お客様とご相談の上で売出価格を決定し、引渡条件などの詳細についても打ち合わせをさせていただきます。
売出価格は、必ずしも査定価格である必要はありませんので、お客様のご希望価格があればその価格から売出しをスタートさせることは可能です。
ただし、査定価格は、弊社が客観的に物件を評価し、近隣事例や地元で培った豊富な経験と実績をもとに、適正と思われる価格を算出したものです。そのため、査定価格を大きく上回る金額で売出した場合、売却までに長期間を要し、結局は査定価格程度でしか売れなかったというケースもありますので、売出価格は、担当者とよくご相談の上で決定することをおすすめします。

Step.4

媒介契約締結

正式に売却をご依頼いただく場合、お客様と弊社の間で「媒介契約」を締結します。
この媒介契約によって、お客様の売却依頼を正式にお受けしたことになります。
媒介契約には、弊社のみに売却を依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、複数の不動産業者に重ねて売却を依頼することができる「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれの特徴をご説明させていただき、お客様のご希望の契約形態をお選びいただけます。

check_box 媒介の種類

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の業者に売却依頼	できる	できない	できない
媒介契約の有効期限	無制限（但し、行政の指導は3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズへの登録義務	なし（任意で登録可）	媒介契約締結日から 7日以内	媒介契約締結日から 5日以内
販売状況の報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
自己発見取引	可	可	不可

不動産業者が物件情報を交換するための情報ネットワークのこと。
旧建設省が、スムーズな不動産取引を促すために作った機関で、正式には指定流通機構という。
売主自身が、買主となる取引相手を探すこと。

3種類の媒介契約の内、売主様にとってメリットが少ない、「専属専任媒介契約」が締結されるケースは少なく、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」を締結するのが一般的です。
それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

check_box メリットデメリット

一般媒介契約

メリット

複数の不動産業者に依頼できるので、幅広い販売活動が期待できる
依頼した不動産業者間で、競争心理が働く場合がある
複数の不動産業者と取引をすることで、それぞれを比較できる

デメリット

不動産業者に販売活動の報告義務がないため、きちんと販売活動が行われているのか、不安に感じることがある
複数の不動産業者とのやり取りが煩わしく感じることがある
同じ物件が、複数の不動産業者によってインターネットや広告にいくつも掲載されることで長く売れていない物件などと思われることがある

専任媒介契約

メリット

一社に任せるため、やり取りが煩わしくない
不動産業者に販売活動の報告義務があるため、販売活動や反響状況を把握できる
レインズへの登録義務がある

デメリット

複数の不動産業者に依頼できない
依頼した不動産業者によっては、売却できないことがある

Step.5

販売活動

媒介契約を締結しましたら、早速、販売活動を開始します。
早期売却に繋がるよう、豊富な媒体で積極的な販売活動を行い、活動内容や反響状況などは文書でご報告させていただきます。
なお、インターネットや広告チラシへの掲載は控えてほしい、看板は付けないでほしい、写真は載せないでほしい、などといったご希望に対応させていただくことも可能ですので、お気軽にご相談ください

check_box 具体的には・・・

弊社ホームページに掲載	不動産情報サイトに掲載	広告掲載・ポスティング

弊社ホームページに掲載させていただき、物件情報、写真、区画図、間取図や、物件のアピールポイントなど、最大限に宣伝いたします。	大手不動産情報サイトや、レインズに掲載させていただき、一般のお客様のみならず、不動産業者や建築業者のネットワークを活用して、早期売却へ繋げます。	ただ単に広告掲載するわけではなく、物件ごと厳選したエリアに広告を掲載、ポスティングも実施します。インターネットだけでなく紙媒体も使って、物件を宣伝いたします。
オープンハウスの開催	購入希望者へ物件紹介	金融機関などへ物件紹介

オープンハウスは土日などの一定時間、自由にお部屋を見学していただく販売方法です。購入希望者に自由に見学していただけるため、一度に多くの来場者が期待でき、早期売却の可能性が高まります。	弊社の既存の顧客様（購入希望者）の中から、物件条件に合う方に、直接ご紹介させていただきます。条件に合う物件をピンポイントでご紹介できるため、効果的な方法です。	弊社グループ会社や提携会社、金融機関に物件をご紹介させていただき、より幅広いネットワークを駆使した販売活動を行います。

Step.6

契約条件等交渉

弊社を通じて、購入希望者から購入の申込みが入ります。
一般的には、「買付証明書」と呼ばれる申込書類を、購入希望者から売主様に提示します。
買付証明書には、購入希望価格・代金の支払い条件・引渡し条件など、購入希望者の希望条件が記載されています（値引き交渉や条件提示を受けることも珍しくありません）。
購入希望者から提示された条件を確認して、具体的な交渉に入るかを決めていただきます。
トラブルや、不利な条件での取引などを避けるため、弊社が間に入り、双方の希望する売買条件をまとめるための交渉を行いますので、ご安心ください。

Step.7

売買契約締結

売主様・買主様の間で、売買条件が合意に至りましたら、契約書類の準備・日程調整などを行い弊社事務所にて、不動産売買契約を締結します。

check_box 売買契約

売買契約の際は、契約締結に先立ち、宅地建物取引業法第35条に定められた一定の事項、その他取引にかかる重要な事項をまとめた「重要事項説明書」と呼ばれる書面を、弊社の宅地建物取引主任者の説明のもと、交付いたします。
重要事項説明書は、不動産業者が、不動産をご購入いただく買主様に対し、ご説明・交付するよう義務付けられているものですが、不動産を売却する売主様にも、内容をご確認していただいた上で、契約締結に進ませていただいております。
重要事項説明後、取引条件をまとめた「不動産売買契約書」の読み合わせを行い、契約書に売主様・買主様よりご署名・ご捺印いただいた段階で、契約締結となります。
売買契約締結後は、契約書の記載事項に基づいて、売主様・買主様双方の権利や義務を履行することになり、義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点がありましたら、担当者にしっかりご確認ください。
また、売買契約の際、一般的には、買主様から売主様に対し、手付金をお支払いしていただきます。

CHECK!

売買契約時に必要なもの

実印（認印でも可）
印鑑証明書（発行日から３ヶ月以内のもの）※残金決済時でも可
権利証（登記識別情報）※確認のため。実際に使うのは残金決済時です。
運転免許証などの身分証明書
契約印紙代金

売却の際の必要書類

売却にかかる諸経費

Step.8

引渡し準備

残金決済日までに、引越しや公共料金の精算などを済ませ、買主様へ物件を引渡せる状態にします（売買契約から残金決済までは1ヶ月程度が目安です）。
弊社では、引越先のご紹介や引越業者の斡旋も行っておりますので、お気軽にご相談ください。
また、ご売却物件に、住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合には、登記を抹消する手続きが必要になりますが、金融機関との打ち合わせや、抹消登記を依頼する司法書士の手配なども弊社が行いますので、ご安心ください。

Step.9

残金決済引渡し

残金の受領と同時に、物件の引渡しを行います。
残金決済は、司法書士立会いのもと、一般的には買主様の指定の金融機関で行います。

check_box 残金決済・引渡し

登記関係書類の確認
所有権移転登記に必要な書類を司法書士が確認し、登記申請を司法書士に依頼します。
抵当権抹消登記が必要な場合も、同時に手続きを行います。
残金の受領、固定資産税等の精算
買主様から残金を受領します。固定資産税やマンションの管理費などは、決済日までの金額を日割で計算し、買主様から精算金を受領します。
鍵、関係書類の引渡し
物件に付随する全ての鍵を買主様に引渡します。また、建築確認書やマンションの管理規約、各種設備の説明書、保証書などがありましたら、一緒に引渡します。
諸費用の精算
仲介手数料や抵当権抹消登記費用などをお支払いいただきます。

CHECK!

残金決済時に必要なもの

実印
印鑑証明書（発行日から３ヶ月以内のもの）※契約時にご用意いただいた場合は不要
権利証（登記識別情報）
鍵
建築確認書やマンションの管理規約など
売却代金をお振込する銀行口座が分かるもの
仲介手数料や抵当権抹消登記費用など

売却の際の必要書類

売却にかかる諸経費

以上で、不動産売却（仲介）は完了となります。
弊社では、地域に密着した豊富な経験と実績で、お客様のご希望に沿った売却方法をご提案し、売却相談から売却後のアフターフォローまでしっかりサポートいたします。
何でもお気軽にご相談ください。

Step.1

売却相談

売却相談（無料）へ

査定依頼

check_box 具体的には・・・

査定には、机上査定と現地査定（外観査定・内覧査定）がありますが、買取の場合、机上査定は行っておりませんので、現地査定（外観査定・内覧査定）のみになります。
※建物の場合には、内覧査定のみ。

査定価格の算出方法は、現地調査・法務局調査・役所調査などを行った上で、市場動向や周辺の取引事例・売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出します。

買取査定依頼（無料）へ

Step.2